Les acheteurs de propriétés continentales regardent Tel Aviv au milieu des liens commerciaux florissants d’Israël avec la Chine et des accords de paix dans le Golfe. L’expansion des relations commerciales et commerciales avec la Chine contribue à susciter l’intérêt pour l’immobilier à Tel Aviv alors que les entreprises chinoises déploient des cadres à Tel Aviv. Les investisseurs s’attendent à une augmentation de la valeur des propriétés alors que les États arabes commencent à rechercher des manoirs et des penthouses à Tel Aviv pour accueillir les missions diplomatiques et le personnel.
L’évolution du marché immobilier à Tel Aviv
Le marché des bureaux de Tel Aviv, le centre financier et commercial d’Israël, offre une comparaison intéressante avec le reste du pays. Alors que nous avons vu que l’occupation en Israël est en baisse, Tel Aviv présente une image différente. Le taux d’occupation à Tel Aviv a augmenté au cours des trois dernières années et est proche de 100% dans les propriétés détenues par des sociétés cotées. L’impression que Tel Aviv est en bien meilleur état que la plupart des sous-marchés périphériques est renforcée si l’on regarde l’indice des loyers (en prix réels). Nous pouvons voir que les prix réels n’ont baissé que légèrement, d’environ 2% sur une période de trois ans, alors qu’en Israël, ils ont globalement baissé de près de 10%. Puisque les données israéliennes incluent Tel Aviv, le déclin dans la périphérie a été encore plus marqué.
Les taux plafonds à Tel Aviv ont légèrement baissé, contrairement à une légère hausse en Israël dans son ensemble. Les taux de capitalisation à Tel Aviv ont baissé malgré la hausse du taux d’occupation et des loyers nominaux, l’appréciation de la propriété ayant été plus élevée à 5,6% que la hausse du résultat opérationnel net (NOI), 1,6%. Israël en général et Tel Aviv en particulier ont bien résisté aux crises de 2008-2009. Néanmoins, la question se pose de savoir ce qui va se passer dans les prochaines années. Il y a un nombre important de projets en cours. Il y a plus de 500 000 mètres carrés de projets de bureaux qui ont dépassé le stade de la planification et qui devraient arriver sur le marché au cours des cinq prochaines années.
En plus de ces projets, des centaines de milliers de mètres carrés sont en cours de planification. Néanmoins, on ne sait pas lesquels de ces projets seront effectivement construits à court et moyen terme, en raison de la disponibilité de financements et de l’incertitude quant à la situation macroéconomique.
Tel Aviv dans une perspective mondiale
Comme mentionné précédemment, les effets de la crise de 2008-2009 sur le secteur de l’immobilier productif de revenus en Israël ont été mineurs. Les prix n’ont pas augmenté en Israël et à Tel Aviv avant la crise comme ils l’ont fait à Manhattan ou même à Londres, et par conséquent, ils sont restés relativement stables. La stabilité des prix se reflète également dans la stabilité relative des taux de plafonnement.
Pour résumer, Tel Aviv est de loin le principal marché de bureaux en Israël. Plus d’un tiers des espaces de bureaux détenus par des sociétés cotées se trouvent dans la ville même de Tel-Aviv. Ce marché est stable depuis plusieurs années, évitant la plupart des répercussions des crises de 2008-2009. La stabilité de ce marché se traduit par un taux d’occupation proche de 100%. Néanmoins, ce marché, précisément en raison de sa centralité, subit un développement sans précédent de nouveaux espaces de bureaux. L’effet de cette évolution du marché reste à voir. Cela dépend dans une large mesure des conditions macroéconomiques mondiales et locales, actuellement assombries par l’incertitude.
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